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共享办公室
WeWork上市在即,共享办公悄然回春
发表于 2019-07-02 浏览:
文章导读:对于国内近期洗牌与动荡明显的共享办公行业来说,相对成熟的美国市场一直是玩家们的学习对象。作为全球市场唯二的共享办公行业巨头,WeWork在做了那么多年全球共享办公风向标之...

  对于国内近期洗牌与动荡明显的共享办公行业来说,相对成熟的美国市场一直是玩家们的学习对象。作为全球市场唯二的共享办公行业“巨头”,WeWork在做了那么多年全球共享办公风向标之后,终于要率先走入资本市场的怀抱。

  近日,WeWork对外宣布已于去年12月递交IPO申请,估值已经达到470亿美元的它,将很有可能成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO。

  甚至,WeWork所代表的共享办公市场规模比Uber所代表的新能源汽车市场还要大。巨大的存量写字楼市场和共享办公背后所隐藏的商业生态、企业服务、精英社群潜力让它一直拥有巨大的想象空间。

  成立于2010年的WeWork,业已成为世界上最大的独角兽公司之一。在全球创投大佬软银愿景基金的资本支持下,它逐渐发展为覆盖全球27个国家、100个城市,拥有425处共享办公空间、覆盖会员总数超过40万名的巨无霸。截至目前,WeWork已经实现连续八年复合增长率超过100%。

  在中国市场,WeWork目前已经在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武汉和广州等城市拥有74个社区。

  需要指出的是,虽然WeWork和雷格斯并列为两大美国共享办公行业巨头,但WeWork在规模上已经拉开了雷格斯一大截,它目前的市场估值是雷格斯的16倍。

  毫无疑问将成为今年全球科技企业上市风向标的WeWork,给国内共享办公行业注入了一针“强心剂”,也让近期整体陷入窘境的国内共享办公企业看到了“回春”的曙光。

  国内的共享办公风口开始于2015年,2016年到2018年这三年经历了爆发式发展。

  2018年1月,氪空间完成6亿元Pre-B轮融资,这是当时中国共享办公领域最大单笔现金投资;3月,梦想加空间完成3亿元B轮融资;同期,米域MIXPACE完成B-1轮融资;6月,优客工场宣布获得数亿元人民币融资;7月,WeWork中国获得5亿美元B轮融资;8月,梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资后;不久,优客工场再次获得3亿元人民币B+轮追加投资。

  但从2018年下半年之后,整合、洗牌与低迷成为了行业主旋律,重资产投入模式的共享办公行业在这段时间里遭受了巨大的质疑。

  以国内目前最大的联合办公空间运营商之一、从36氪拆分出来的“氪空间”为例,它在2018年下半年深陷大量负面新闻之中,裁员、关店、欠佣、内部腐败、高层震动......各种问题开始困扰着氪空间。

  它被媒体曝出关闭旗下6个空间,共计3万平方米的面积,之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件,如上海吴中路项目,苏州协鑫等项目。特别是弃租香港One Hennessy商厦一事,氪空间被华懋集团追讨5亿元赔偿。

  氪空间一度被质疑“盲目扩张”及“资金链紧张”。B轮之后的新一轮融资迟迟不到位更是加剧了行业的焦虑。

  氪空间等头部平台危机之外,大量新兴共享办公品牌面临洗牌。从一组数据可以看出这段时间国内大部分共享办公企业的现状:去年1月至10月,共有40家共享办公品牌倒闭或消失。同时,约有四成的共享办公项目空置率超过50%。

  相关数据统计,仅在中国一线城市,共享办公行业就已占据394万平方米的空间/52万个工位,但随着大量玩家迟迟无法走通商业模式,盈利遥遥无期,它们在资本市场的吃香程度也大不如前。

  好消息是,也许是WeWork的“上市在即”给全球共享办公领域带来了极大的利好消息,也可能是部分玩家商业模式的走通让市场再次看到该行业的潜力,即便大多数共享办公品牌都还在巨额亏损式扩张阶段,共享办公还是迎来了二次“回春”,并时隔半年再次回归科技行业主流视线。

  近期,氪空间新一轮的10亿元融资终于到位,由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投,此轮融资刷新了氪空间历史最高单笔融资记录,也一扫氪空间过去一段时间的“颓势”。

  随着热钱的重新涌入,国内共享办公行业“悄然回春”,更有部分品牌在“泡沫巨大”的质疑中突围而出,向外界证明并不是所有的共享办公品牌都是“泡沫”,企业扩张、高出租率、高口碑与盈利也是可以兼顾的。

  比如对标潘石屹旗下SOHO的“JWK玖维客”,它在最近动作频频,并在宣传中强调了自己所取得的成绩:截至目前,JWK玖维客已经实现150万平方的在营面积、95%的出租率,更重要的是,它还实现了全年盈利。

  还有自我定位为“CBD 甲级写字楼全生态运营商”的ATLAS寰图,它凭借商业办公+直营生活配套的共享办公体系构建也实现了90%以上的出租率和企业盈利;富士康投资的新兴空间运营品牌3T.WORK做到了平均入驻率在96%以上。

  传统写字楼的“淘汰”将是大势所趋,专业运营的联合办公空间将越来越成为企业办公的常态,这是一个逐渐明朗的趋势。

  共享办公行业也正逐渐开启了更深层次的变化。

  WeWork式的模式过去被大部分行业玩家所借鉴,它们着重打造的是一个“办公”+“资本服务”+“社交”的商业体系。除了传统的租金收益之外,共享办公平台向入驻企业提供创投中介、风险投资、 FA 撮合费、基金管理费、自有资金跟投分红等创业生态服务。

  但该模式的两极分化愈发严重,“二房东”之外的资本、资源能力决定了这种模式的上限,大量缺乏优势资源整合能力的共享办公品牌将在行业发展中被“洗牌”,行业资源有明显向头部平台靠拢的趋势。

  对于国内市场来说,这一趋势的代表头部玩家就是氪空间、优客工场等。

  而WeWork的模式之外,另外一种“商业中心”+“中高端服务”+“生活配套服务”的模式正在崛起。

  这种模式的特色在于,平台选址倾向于交通便利的城市中心,对硬件配套和服务质量有比较高的要求,生活类附属配套设施必不可少。

  这种模式的代表品牌有ATLAS寰图、雷格斯、德事商务中心、Spaces、JWK玖维客等。

  ATLAS寰图的标签是“五星级酒店式”的办公模式,它的不同之处在于直营生活配套的构建。办公空间解决方案之外,以寰图咖啡、寰图厨房、寰图健身工房等为代表的寰图旗下的多家生活方式门店口碑不俗,更是为它拓展了多样化的商业生态与盈利通道;

  雷格斯里标配健身房,设有更多的茶水间;德事商务中心标配break out area,向入驻企业提供24小时免费茶饮;Spaces里有小型健身房、儿童房、手冲咖啡区等;JWK玖维客总结出“高频私密,低频共享”模式,注重高科技软硬件配备,将邮局、母婴室、办公会客区、餐饮咖啡商业入驻等办公领域低频却必不可少的功能区进行重点打造。

  选择核心CBD,提供中高端办公配套设施,打造办公空间外的咖啡厅、餐厅、酒吧、健身房等附属配套商业,私密办公室和共享空间双管齐下,配备先进的会议设施、停车管理、智能控制等。“商业中心”+“中高端服务”+“生活配套服务”的模式有点“为普通公司提供知名互联网科技公司办公待遇”的意思了。

  更重要的是,这种模式可以有效突破传统的共享办公企业主要只能依靠租金作为核心盈利来源的“壁垒”,同时能够让平台的空间闲置率大幅下降,各方面配套完善的办公体验也会让续租率大幅提升。

  伴随WeWork上市和共享办公行业回春的,是共享办公领域即将迎来的二次变革。在这场变革里,“开放”、“高性价比”、“生活业态”、“科技能力”等都是关键词,共享办公行业显然正在摆脱传统单一的圈钱、拿地、装修、出租模式。

  共享办公行业的远景是“双赢”:企业能够像选择酒店一样,方便地选择心仪的办公地点,享受高性价比的“大公司式”的办公环境与服务;平台运营方也能通过对自身特色壁垒的构建和多样化盈利渠道的挖掘,实现有效的成本控制和良好的盈利。

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